近五千人观看！Mark律师讲述二手房买卖陷阱

2017年4月29日，达贤律所Mark律师与网络红人蓝总在中信泰富大厦会议室举办了一场讲座，到场将近200人，现场爆满，围绕在二手房交易市场中出现的大大小小的坑，如何去避免，如何去防范，展开了详细的讲解。

而线上的观看人数也达到了将近五千人！

现场气氛十分高涨，分享几张路透图：

在二手房交易时，从开始签订居间协议，付定金-----签网签，付首付-----申请贷款，审税-----缴税过户-----出产证、抵押证、等银行贷款到最后交房这一系列的流程中，买卖双方若稍不留意便会出现无法贷款、无法过户、买不了房等一系列问题，小编给大家总结了几点需要注意的风险：

一、居间协议是否有效？及与买卖合同的关系

居间协议中只要签订主体合格，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方就应该遵守诚实信用原则，按约定全面切实履行。

若双方签订的居间协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，明确约定了房屋地址，价款，支付方式等，可以主张将其视为房屋买卖合同，在签订居间协议时要分清楚签订的目的是签订正式的房屋买卖合同，还是直接购买房屋。

二、无权处分中按份共有与共同共有人擅自处分房屋的定性

在物权法上规定按份共有人在处分其共有财产时，需经过三分之二以上的按份共有人同意即可。而共同共有人在处分其共有财产时，需全体共有人同意。若在房屋买卖中出现了无权处分问题，若满足以上条件，合同成立并有效。

三、定金罚则的适用

定金合同属于实践合同，定金合同从实际交付定金之日起生效；实际交付的定金少于或者多于约定数额，视为变更定金合同。当事人必须在定金合同中注明“定金”或者定金罚则，才能成立定金合同。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。

四、缔约过失责任与违约责任

缔约过失责任是指当事人为了订立合同而接触或者磋商，一方因过错违反协助、照顾、保护、忠实、通知、保密等先合同义务，给对方造成合理的信赖利益损失包括缔约费用及利息；为准备履行合同所支出的合理费用及利息；丧失与第三人订立合同的机会所遭受的损失。缔约过失责任与违约责任最大的区别就是违约责任可以主张预期损失。

违约金过分高于因违约造成的损失的，债务人可以请求法院或者仲裁机关适当减少。一般而言，违约金高于损失30%以上，可以认定过分高于；违约金低于因违约造成的损失的，债权人可以请求法院或者仲裁机关予以增加，增加后的数额以不超过实际损失额为限。

在二手房买卖中，交易双方都应该擦亮双眼，避免造成不必要的损失。